Site ve apartman idaresiyle ilgili hazırlanan düzenlemede sona gelindi. Milliyet’te yer alan habere nazaran mevzuyla ilgili açıklamalarda bulunan Gayrimenkul Uzmanı Mustafa Hakan Özelmacıklı şu sözleri kullandı:
“Sertifika almış tesis idare şirketleri site idaresine talip olabilecek ve bu denetlenecek. Evrak alamayan tesis idare şirketleri kapanacak.
Gerek apartmanlar gerekse siteler için toplanan avans hisseleri aslında bu yapıların işletme projeleri çerçevesinde sarfiyat gereksinimlerine nazaran toparlanmaktadır.
Siteler ve tesisler aslında kar hedefli yerler olmayıp denk bütçe telaşlı yerlerdir. Bu nedenle esasen muhakkak bir kar ya da gelir amacı ile çalışmazlar. Bu noktada bu tesislerdeki, sitelerdeki bağımsız kısım sahipleri işletme projesi çerçevesinde kimi masraflara eşit olarak kimi masraflara ise arsa hissesi oranında katılmak ve yükümlülüklerini yerine getirmek zorundadır.
‘Sınırlandırma mümkün değildir’
Bu çerçevede örneğin minimum fiyat nedeniyle bir fiyat artışı gerekiyorsa bu rastgele bir sınırlamaya bağlı olmadan ister istemez yapılmak ve aidatlara yansıtılmak durumundadır. Rastgele bir yasal sonlandırma ve düzenleme beklememiz gerek yasal açıdan gerekse de yasal açıdan mümkün değildir.
Bununla bir arada tabi ki bu bölümde aslında faaliyet gösteren çok sayıda tesis idare firması bulunmaktadır. Lakin bu tesis idare firmalarının muhakkak bir standarda kavuşması, birebir vakitte bu kesimin yasal tarifinin yapılması, tesis idare firmalarının taşınmaz ticaretinde olduğu üzere aşikâr bir yetki evrakı alması, hatta kapasitelerine nazaran müteahhitlerde olduğu üzere sınıflandırılması kıymetli bir gereksinimdir. Bu bahiste yasal düzenleme yapıldıktan sonra Etraf ve Şehircilik Bakanlığı’nın mevzuat çalışmaları yapabileceğine inanıyoruz.
‘Aidat masraflarının yüzde 65’i işçi giderleri’
Gayrimenkulle irtibatı açısından baktığımızda hakikat yönetilen sitelerin bedellerinin gayrimenkulün fiyatlarına da olumlu yansıdığını söylemek mümkün. Aidat sarfiyatları kapsamında sarfiyatların değerli bir kısmı ki yaklaşık yüzde 65’i işçi masraflarından oluşmaktadır. Bununla birlikte yüzde 10-15’i elektrik ve ortak alan masrafları, bu kadarlık bir kısmı daha bakım ve tamir masrafları üzere masraflar çerçevesinde gerçekleşmektedir.
‘Asgari fiyat artışı ve enflasyon artırımlara neden oluyor’
Gerek taban fiyattaki artış, gerekse de enflasyon artışı ister istemez aidatların da belirli sitelerde aşikâr devirlerde zamlanmasına neden oluyor.
Avrupa’dan farklı olarak maalesef tesislerimiz ve sitelerimiz son yıllarda ortak alan maliyetleri çok yüksek olacak biçimde inşa edildi. Büyük havuzlar, toplumsal alanlar, peyzaj sarfiyatları, tahminen de çok faal ve verimli kullanılmayan birçok ek tesisler maalesef sitelerde yer aldı ve bunlar da birtakım siteler için bilhassa aidatları kira bedelleri ile yarıştırır hale geldi. Büyük siteler dışında hudutlu bloklu hatta tek bloklu rezidanslarda yapılan alanlar, işletme maliyetlerini kıymetli bir derecede artıyor.
İstanbul’da geniş alana yayılmış müstakil yapıların olduğu sitelerde ve sahiden ortak alanlarında çok sayıda tesisin olduğu yerlerde yüksek aidat oranları ile karşılaşabiliyoruz. Bu alanlar büyüdükçe işçi gereksinimi arttığı üzere Etraf, bakım üzere maliyetlerde de büyük artışlara gereksinim duyuyor.
Aidat artışında ‘kira’ detayı
Genel manada aidatların olmasını beklediğimiz oranlar oradaki taşınmazların kiralarının yüzde 15’i düzeyinde olmasıdır. Buradaki masraflar bazen yanlışsız hesaplanmadığı üzere bu siteleri yöneten kişi ya da şahısların öbür hedeflerle ve ek gelirler elde etmek suretiyle yüksek oranlarda aidatlar topladığına da şahit oluyoruz.
Hatta kimilerine mafya vari yapılan metotlarla kendilerini idareye seçtiren bireyler çok sayıda mağduriyet yaşatıyor. Avans hesaplarında toplanan paralarla kaybolanlar yahut kontrol raporundan geçmeyen siteler hakkında her geçen gün farklı haberlere de şahit oluyoruz.
Toplu ömrün vazgeçilmezi olan site idarelerinin muhakkak bir standarda kavuşması birebir vakitte idare faaliyetlerinde bulunacak bireylerin mesleksel yeterlilik evrakına sahip bireylerden oluşması tıpkı vakitte bu firmaların muhakkak bir teminat ödeyerek kapasitelerine nazaran yetkilendirilmesi toplu omurlarda ömrü kolaylaştıracak malikler açısından da suistimallerin önüne geçilmesine yarar sağlayacaktır.”