Son vakitlerde gündemi meşgul eden hususlardan bir tanesi de yükselen kira bedelleri ve konut sahipleri ile kiracılar ortasındaki türel meseleler. 2022 yılının haziran ayında yapılan düzenlemeyle, konut kira artışlarının bir evvelki kira periyoduna nazaran yüzde 25’ten fazla olmaması kararlaştırıldı ve bu düzenleme 2 Temmuz 2024 tarihine kadar uygulanacak. Artan enflasyon ve büyük kentlerde kiralık mesken bulmanın güçleşmesi de kira kontratlarını daha değerli kıldı. Konut yahut iş yeri kiralamak için yapılacak mukavelelerde gerçek sanılan yanlışlar kiracıların başını ağrıtabilir.
YANLIŞ: “Sözleşmenin mühleti bittiğinde, mesken sahibi kiracıyı tahliye edebilir”
DOĞRU: Muhakkak vadeli konut ve çatılı iş yeri kira kontratlarında konut sahibi kontratın müddetinin sona erdiğini sav ederek kiracıyı tahliye edemez. Türk Borçlar Kanununun (TBK) 347’nci unsuru yeterince “Konut ve çatılı iş yeri kiralarında kiracı, belli vadeli mukavelelerin mühletinin bitiminden en az 15 gün evvel bildirimde bulunmadıkça, kontrat birebir koşullarla bir yıl için uzatılır.” Yani mesken sahibi, mukavelenin mühletinin dolmasına dayanarak mukaveleyi feshedemez, bu hak kanunda yalnızca kiracıya verilmiştir.
YANLIŞ: “İhtiyaç nedeniyle tahliye davası açmak için kiracının ihtarname alması gerekir”
DOĞRU: Konut sahibinin gereksinim nedeniyle tahliye davası açabilmesi için kiracıya evvelce ihtarname yollaması zarurî değildir. Lakin, taraflar ortasında muhtaçlık nedeniyle tahliye davası açılabilmesi için ihtar koşulu konulmuşsa konut sahibinin ihtar koşulunu yerine getirmesi gerekir. Bu durumda kira kontratındaki hususlara uyulmalıdır.
YANLIŞ: “Belirli vadeli olarak yapılan konut ve çatılı iş yeri kira mukaveleleri sözleşme bitiminde meçhul periyodik kira kontratına dönüşür”
DOĞRU: TBK husus 327’de yer alan karar genel karar olup, konut ve çatılı iş yeri kira mukavelelerinde TBK husus 347 uyarınca tıpkı kurallarla bir yıl uzar. Bu uzama, kontratın tipini değiştirmez, yani makul müddetli kontrat belgisiz periyodik kira kontratına dönmez.
YANLIŞ: “TBK husus 344’te yer alan karar gereği her kira mukavelesi için kira belirleme davası açılabilir”
DOĞRU: Kira belirleme davası, yalnızca konutlar ve çatılı iş yerleri için açılabilir. Örneğin; çay bahçesi, açık otopark üzere taşınmazlar için kira belirleme davası açılamaz. Lakin kahvehane, kapalı otopark üzere yerler için açılabilir.
YANLIŞ: “Boş olarak imzalatılan tahliye taahhütnamesinin imzası hukuken geçerli değildir”
DOĞRU: Konut sahibinin kiracıya boş olarak imzalattığı tahliye taahhütnamesi, Yargıtay yerleşik uygulamalarına nazaran açık imza olarak kabul edilir ve hukuken sonuç doğurur. Bu bahiste daha evvel Yargıtay daireleri farklı kararlar verse de yeni uygulama bu istikamettedir.
YANLIŞ: “Kira mukavelesinin taraflarının belirledikleri artırım oranları kontrat özgürlüğü nedeniyle hukuken geçerlidir”
DOĞRU: TBK husus 344’te yer alan karara nazaran “Tarafların yenilenen kira devirlerinde uygulanacak kira bedeline ait muahedeleri, bir evvelki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki (TÜFE) on iki aylık ortalamalara nazaran değişim oranını geçmemek kaydıyla geçerlidir. Yani, kontrattaki oran ne kadar olursa olsun, artırım oranı son 12 aylık TÜFE’yi aşamaz. Fakat 2 Temmuz 2024’e kadar konutlarda TÜFE %25’in üstünde bile olsa geçerli artırım oranı %25’tir.
Güncel arabuluculuk süreçleri nasıl olacak şimdi bilinmiyor. Bu mevzuda Adalet Bakanı Tunç iki tarafın da mutabık kalması halinde arabuluculuk mutabakatında yüzde 25 sonunun aşılabileceğini söylemişti.
YANLIŞ: “Yeni sahip, aldığı taşınmazda bulunan kiracı ile yeni bir mukavele yapar”
DOĞRU: TBK husus 310’da yer alan karara nazaran “Sözleşmenin kurulmasından sonra kiralanan rastgele bir nedenle el değiştirirse, yeni sahip kira mukavelesinin tarafı olur.” Mukavele yeni sahip ve kiracı ortasında tıpkı kurallarla sürer.
YANLIŞ: “Kiracıdan eksik alınan kira bedelleri, kiraya veren tarafından ihtirazı kayıt koymadan kabul edilmişse, kiraya veren bunları kiracıya geri isteyemez”
DOĞRU: Yargıtay’ın yeni ve yerleşik içtihatlarına nazaran; “Kiracının kontratta belirlenen artış oranını uygulamadan kira bedelini artışsız bir biçimde kiraya verenin banka hesabına yatırması ve bu fiyatların kiraya veren tarafından ihtirazı kayıt belirtmeden tahsil edilmiş olması, kiraya verenin artıştan feragat ettiği ve bu halde taraflar ortasında zımnen bir mutabakat sağlandığı formunda yorumlanamaz.
YANLIŞ: “Kira kontratının yazılı olması gerekir”
DOĞRU: Kira kontratının hali için genel olarak bir koşul yoktur. Kira kontratının hukuksal olarak geçerli olması için TBK unsur 299’da yer alan “kiraya verenin bir şeyin kullanımını yahut kullanım ile birlikte ondan faydalanmayı kiracıya bırakması ve kiracının da bunun karşılığında belirlenen kira bedelini ödemesi” kuralları gerçekleştirildiğinde oluşur. Yazılı kira kontratı hukuksal uyuşmazlıkların ispatında kıymetlidir.
YANLIŞ: “Kiracı, kiraladığı taşınmazda bulunmadığı vakitlerde taşınmazın kullanılmasına diğerine müsaade verebilir”
DOĞRU: TBK unsur 322’de yer alan karara nazaran kiracı, konut ve çatılı iş yeri kiralarında, kiraya verenin yazılı onayı olmadıkça, kiraladığı şeyi diğerine kiraya veremez. Ayrıyeten kullanma hakkını da diğerine devredemez. Hatta, birtakım Yargıtay kararlarında kiracının kiraladığı meskeni yetkisi olmadan diğerine kiralaması (alt kiralama) dolandırıcılık cürmü olarak değerlendirilmiştir.